營銷策劃導入報告[內(nèi)蒙古鄂爾多斯]新天地休閑購物中心營銷策劃導入報告上海遠弘置業(yè)有限公司臺鑒：承蒙信任，我公司非常榮幸地提交鄂爾多斯項目營銷導入報告，供貴公司參考與決策時鑒！我司認為項目前期之完善市場調(diào)研及準確的市場定位是項目運作成功的第一關(guān)鍵點，其基本內(nèi)容包括市場調(diào)查研究、產(chǎn)品研發(fā)、項目市場定位、物業(yè)發(fā)展建議等諸多事項本案是建立在前期多次市場調(diào)查基礎上，結(jié)合市調(diào)結(jié)論、產(chǎn)品定位及后期操作而模擬的營銷導入報告具體內(nèi)容包括項目定位、營銷策略、招商策略、營銷推廣、經(jīng)營管理發(fā)展建議等內(nèi)容作為項目全程營銷的提綱挈領，此營銷導入報告對后期的現(xiàn)場操作及營銷實際運作具有較強的指導意義，涉及項目具體操作細節(jié)和最終落實方案將根據(jù)市場動態(tài)及項目工作進展程度而做適當調(diào)整經(jīng)過前期與貴公司相關(guān)部門人員多次討論，并得到貴公司相關(guān)部門及項目組的支持，本項工作才得以順利進行，并能提交本案但由于時間和資料的限制，未必能全面周詳?shù)貙λ屑毠?jié)都考慮在內(nèi)，本公司希望隨著工作的推進而逐步深化，以達到使項目開發(fā)圓滿成功的目的。

敬祝細閱！此呈目 錄第一篇 項目定位篇第一部分 項目市場回顧一、鄂爾多斯市經(jīng)濟發(fā)展概述二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)發(fā)展概述三、鄂爾多斯市商業(yè)發(fā)展概述四、市場分析總結(jié)第二部分 項目綜合定位一、項目概況二、項目SWOT分析三、項目市場定位四、項目產(chǎn)品定位五、項目業(yè)態(tài)定位六、項目形象定位七、項目客戶定位八、項目價格定位（一）項目租/售價格定位的相關(guān)因素（二）項目租/售價格定位策略（三）項目租/售價格定位原則（四）項目租/售價格定價過程（五）項目租/售價格定價結(jié)果九、項目經(jīng)濟計量分析（一）項目租、售收入估算（二）項目資金匡算（三）項目利潤預測（四）項目風險分析（五）項目利潤實現(xiàn)模擬第二篇 營銷推廣篇第一部分 營銷戰(zhàn)略規(guī)劃一、項目入市時機選擇二、銷售總體戰(zhàn)略及目標三、銷售階段性工作安排第二部分 營銷推廣策略一、項目賣點總結(jié)二、項目總體營銷思路三、項目總體營銷策略四、項目前期推廣五、現(xiàn)場營銷氛圍營造六、廣告宣傳策略七、營銷費用預算第三篇 銷售實施篇第一部分 項目贏利模式定位一、 項目贏利模式選擇二、項目贏利模式定位第二部分 銷售實施與管理一、 銷售策略二、 各銷售階段價格控制三、 銷售培訓及實施四、 銷售管理第四篇 經(jīng)營管理篇第一部分 項目經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略建議一、經(jīng)營管理發(fā)展戰(zhàn)略二、物業(yè)管理發(fā)展建議三、招商策略四、銷售與招商組合第二部分 項目經(jīng)營管理模式一、經(jīng)營管理模式二、經(jīng)營管理介入三、經(jīng)營管理具體實施第一篇 項目定位篇第一部分 項目市場回顧一、鄂爾多斯市宏觀經(jīng)濟發(fā)展概述（一）鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀概述通過對鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟的縱向和橫向比較分析，得出以下結(jié)論：1、宏觀經(jīng)濟整體運行情況良好，經(jīng)濟穩(wěn)定、快速發(fā)展，在全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中占有很重要的位置；2005年地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)達到550.1億元，扣除價格因素，同比增長29.9%，增長率連續(xù)幾年高居全區(qū)第一位；2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化成效顯著，第二、三產(chǎn)業(yè)比重增大，第一產(chǎn)業(yè)比重縮小，尤其是第三產(chǎn)業(yè)得到長足的發(fā)展；2005年第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值41.2億元，同比增長9.6%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值288.5億元，同比增長20.0%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值220.4億元，同比增長30.1%。

經(jīng)濟結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為7.5：52.4：40.1 三次產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻率分別為2.9%、59.7%、37.4%3、充分利用其資源優(yōu)勢，大力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟，同時平衡三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實行“以工帶商，以工興農(nóng)”的發(fā)展道路；4、居民人均收入高速增長，消費能力、消費水平、生活水平得到進一步的提高；城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)穩(wěn)步提高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到11025元城鎮(zhèn)居民人均消費性支出8879元全年農(nóng)牧民人均純收入為4601元，全年農(nóng)牧民人均生活消費支出3589元5、商貿(mào)零售業(yè)快速發(fā)展，逐漸改變單靠第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動經(jīng)濟增長的局面，實行三次產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化組合、齊頭并進；6、社會消費品零售額增長速度迅猛，但尚遠低于國民經(jīng)濟增長速度，零售業(yè)發(fā)展空間巨大在社會消費品零售額方面，截止05年底，共完成151.69億元，同比增長15.5% 7、舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設同步進行，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長的趨勢，主要集中在基礎設施建設與房地產(chǎn)開發(fā)；8、挖掘、利用資源優(yōu)勢，扶植大型企業(yè)集團，為各行業(yè)的龍頭企業(yè)保駕護航，打造城市名片，提高城市知名度與競爭力；9、經(jīng)濟發(fā)展必須由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，社會、經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展不能單純依靠資源，有限的資源有衰竭的時候；10、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進一步調(diào)整與優(yōu)化，大力發(fā)展主導產(chǎn)業(yè)，同時加快上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈；由單一產(chǎn)業(yè)向多元化轉(zhuǎn)變，從而保證經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

二）鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟發(fā)展預測根據(jù)鄂爾多斯目前經(jīng)濟的發(fā)展狀況、未來的城市遠景規(guī)劃以及國內(nèi)外經(jīng)濟、貿(mào)易環(huán)境的變化，對于鄂爾多斯市宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢我們做出如下預測：1、豐富的自然資源與優(yōu)越的區(qū)域地理位置，將保障經(jīng)濟繼續(xù)快速增長；2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)得到長足的發(fā)展，商貿(mào)零售業(yè)將迎來一個快速發(fā)展的時期；3、城市化、城鎮(zhèn)化進程將進一步加快，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持快速增長，政府將加大交通等基礎設施建設，為經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好的硬件環(huán)境；4、政府將重點建設新城區(qū)，加快老城區(qū)改造；5、居民生活水平得到進一步提高，貧富差距逐漸縮小，實現(xiàn)社會的和諧發(fā)展；6、房地產(chǎn)開發(fā)將延續(xù)近兩年的高漲之勢，住宅市場快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)由起步逐漸過渡到快速發(fā)展軌道；7、更加強化中心城市的輻射力和影響力，加快區(qū)域經(jīng)濟的整體發(fā)展，發(fā)展內(nèi)蒙古“金三角”大區(qū)域經(jīng)濟；8、商服零售業(yè)快速發(fā)展，將面臨激烈的國內(nèi)、國際市場競爭二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)發(fā)展概述（一）房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)論回顧通過對鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場的調(diào)查及分析，得出如下結(jié)論：1、房地產(chǎn)發(fā)展軟硬件環(huán)境良好，市場前景樂觀 （1）政策更加透明、規(guī)范 土地的運作逐步市場化，從協(xié)議出讓制轉(zhuǎn)變?yōu)檎型稑酥啤?/p>

公正、公平、公開的土地出讓政策，讓更多有實力、有眼光的外地發(fā)展商也參與到鄂爾多斯的建設中來，提升鄂爾多斯的經(jīng)濟發(fā)展水平與房地產(chǎn)發(fā)展水平 （2）新的城市規(guī)劃出臺，規(guī)劃更加合理，具有前瞻性 鄂爾多斯市已經(jīng)提出明確的城市發(fā)展規(guī)劃，為鄂爾多斯未來20年的經(jīng)濟發(fā)展提供有效的發(fā)展空間，更好的服務于經(jīng)濟發(fā)展這個大的主題，合理的城市規(guī)劃將更有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展2、整體市場進入房地產(chǎn)商品化的快速發(fā)展時期 房地產(chǎn)行業(yè)在一些發(fā)達城市已經(jīng)發(fā)展得相當成熟，鄂爾多斯是一個經(jīng)濟發(fā)展相對較快的城市，居民收入水平以及消費水平也比較高，但是房地產(chǎn)的發(fā)展依然與一些沿海城市存在很大差距，處于發(fā)展的初級階段，近兩年才呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢在2005年全國房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控而蕭條疲軟的情況，鄂爾多斯市房市卻逆市飄紅，一度出現(xiàn)供不應求的局面 隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，市場將逐漸變得規(guī)劃化、專業(yè)化，同時消費者消費理念將逐步理性和成熟，將不再滿足于單純的居住或者購物，將更多的注重產(chǎn)品的特色與個性，更多的追求品味以及舒適感3、開發(fā)商操作有待規(guī)范，營銷意識有待加強 目前鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)仍以本土企業(yè)為主，也有外地開發(fā)商介入，整體的房地產(chǎn)開發(fā)依然處于“建房子、賣房子”的初級階段，本地開發(fā)商基本上都是自行建造、自行策劃、自行銷售、自行承擔物業(yè)管理或經(jīng)理管理的“一條龍”傳統(tǒng)作法。

由于當?shù)厣唐贩渴袌龉┎粦蟮木置?，開發(fā)商大多選擇自行策劃銷售，因其營銷意識不強、營銷手段落后、營銷物料粗糙，導致市場同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，不利于提高房地產(chǎn)市場的發(fā)展與競爭4、消費者消費觀念不斷成熟，房地產(chǎn)投資意識空前高漲 隨著當?shù)亟?jīng)濟的不斷發(fā)展、市民收入水平的提高以及房地產(chǎn)開發(fā)水平的逐漸提升，在居住需求方面消費者已從滿足基本居住功能的需求，轉(zhuǎn)變?yōu)閷幼∑焚|(zhì)的要求，產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、配套設施、園林景觀、物業(yè)管理等方面越來越成為影響消費者購買行為的重要因素 鄂爾多斯經(jīng)濟發(fā)展比較快，居民人均收入水平相對比較高，但由于市場投資渠道有限，高回報率的商鋪成為很多人的投資選擇，投資客中有相當一部分是選擇“購鋪自營”的投資方式，隨著當?shù)胤康禺a(chǎn)的快速發(fā)展及投資理念的成熟，“購房（鋪）出租等方式的純投資客越來越多，如隨著鄂市城區(qū)向西發(fā)展，越來越多的投資客開始選擇鐵西開發(fā)區(qū)的住宅進行投資，具初步估計，鐵西開發(fā)區(qū)的住宅市場，有近50%屬于純投資型5、房地產(chǎn)市場供不應求，房價持續(xù)上升，市場快速發(fā)展由于鄂爾多斯居民收入水平比較高，而房地產(chǎn)行業(yè)在近兩年才呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，入市商品房依然較少，市場供不應求從而促使近幾年房價持續(xù)上升，鄂爾多斯房價甚至超過了包頭部分樓盤。

截至2005年末，當?shù)刈≌唐贩烤鶅r達到1800多元/平方米，底商均價為近6000元/平方 隨著政府新規(guī)劃的出臺，新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)已成為熱點，該區(qū)大量房產(chǎn)的開發(fā)有望緩解目前市場上供不應求的市場局面二）鄂爾多斯房地產(chǎn)市場趨勢預測通過對鄂爾多斯房地產(chǎn)市場的概況分析，我們針對鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場趨勢做如下預測:1、發(fā)展商將更加理性、更加成熟，營銷意識增強，外來與本地發(fā)展商的同臺競技，將共同促進市場繁榮2、消費者需求呈現(xiàn)多樣化，在住宅方面由單一的滿足居住需求上升到注重對生活質(zhì)量的需求、投資的需求3、住宅投資和商業(yè)地產(chǎn)投資都將得到進一步的發(fā)展4、隨著新城建設和舊城改造的加快，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度將會進一步加強，強化核心商圈物業(yè)優(yōu)勢，擴大核心商圈對區(qū)域或片區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的輻射，加強對區(qū)域商業(yè)物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃等，將成為城市運營、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)開發(fā)的重頭戲5、項目運作過程中，更加市場化，分工更加細致，操作更加專業(yè)6、隨著外來開發(fā)商以及策劃、代理公司的介入，房地產(chǎn)產(chǎn)品將呈現(xiàn)多元化趨勢，市場更加細分，以滿足不同層面消費者的需求7、產(chǎn)品日益精致，配套更加完善，服務更加全面細致，打破目前產(chǎn)品單一、營銷模式單一的局面。

8、逐步實現(xiàn)投資商、策劃運營商、物業(yè)管理等分工合作，細分市場，走專業(yè)化發(fā)展道路三、鄂爾多斯市商業(yè)發(fā)展概述（一）商業(yè)物業(yè)發(fā)展概況及主要商圈格局 從2004年開始，鄂爾多斯商業(yè)物業(yè)開發(fā)進入快速發(fā)展的事期，近兩年投入使用的商服物業(yè)面積達10多萬平米，商業(yè)物業(yè)正以驚人的速度在增長，開發(fā)投資商、零售運營商等齊聚鄂市，以圖在鄂爾多斯快速發(fā)展的零售商貿(mào)業(yè)中分一杯羹東勝區(qū)核心商圈現(xiàn)有的商服物業(yè)開發(fā)商、運營商以及商家主要以本地為主，暫時沒有外地大型品牌商家（如品牌超市、品牌百貨、品牌專業(yè)市場等）進入鄂爾多斯，而且核心商圈主要以大型商業(yè)綜合體為主，尋求大而全的發(fā)展模式，近幾年引入的商業(yè)步行街、ShoppingMall等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)和模式，更加劇了城區(qū)商業(yè)的競爭，但是同樣由于沒有外力的沖擊，本土商服物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化相對比較嚴重目前商業(yè)主要集中在東勝區(qū)，屬于城市中心商圈，隨著新城區(qū)和開發(fā)區(qū)建設的加快，未來將形成“一個中心、兩個支點”的商業(yè)格局，以帶動和支撐整個城市商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展1、主要商圈格局：（1）城市中心商圈 東勝區(qū)核心商圈主要以達拉特路（伊金霍洛街至鄂爾多斯大街段）為中心，向周圍輻射，中心城區(qū)形成了“五橫四縱”九條主要商業(yè)街道構(gòu)成的商業(yè)中心，囊括鄂爾多斯商業(yè)的精華，形成了整體的商業(yè)格局與架構(gòu)，實現(xiàn)以點帶面的商業(yè)模式。

本項目位于核心商圈，未來城市中心位置 ★ “五橫四縱”九條主要商業(yè)街道 五橫：伊金霍洛街、鄂爾多斯大街、烏審街、寶日陶核街、鄂托克街 四縱：準格爾路、達拉特路、杭錦路、伊化路★ 核心商圈內(nèi)主要商業(yè)體 百貨商場：每天百貨都市、民生商場 購物中心：鄂爾多斯購物中心、大興國際購物公園 步 行 街：民生廣場步行街、大興國際購物公園（步行街） 綜合市場：再就業(yè)市場、新欣市場、時達商城、寶如意商城、興隆鞋城綠洲鞋城、伊運市場、鑫通綜合市場專業(yè)市場：福海家電、和木家園、雙劍家私廣場、福格家居、民生家具城其 他：肯德基（鄂爾多斯購物中心臨街）（2）新規(guī)劃商圈 康巴什——阿鎮(zhèn)和鐵西開發(fā)區(qū)是目前正在建設中的新城區(qū)，將是未來的行政中心和文化中心，兩個區(qū)域的商業(yè)必然得到很快的發(fā)展，并逐漸形成核心商圈效應，與東勝區(qū)一起構(gòu)成新的商圈格局二）主要商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析1、大型綜合百貨業(yè)態(tài)及分析百貨商場主要分布在城市的核心商圈，為城市核心商圈的重要組成部分，鄂爾多斯市上規(guī)模上檔次的百貨商場主要有：鄂爾多斯購物中心、每天百貨都市、民生商場等均為中高檔定位，就目前的市場情況來看，經(jīng)營情況基本較好。

鄂爾多斯百貨業(yè)目前處在快速發(fā)展和市場培養(yǎng)期，整體商業(yè)供應量比較大，但是依然只是本土商業(yè)的近親繁殖，發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿^大2、大型綜合超市業(yè)態(tài)及分析超市主要以經(jīng)營食品和日常生活消耗品為主的商場，目前超市在商品結(jié)構(gòu)上發(fā)生了變化，經(jīng)營業(yè)種逐漸豐富在目前東勝區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)中，暫時沒有出現(xiàn)專營的獨立超市，現(xiàn)有的超市都是集中在百貨商場，購物中心，屬于商場自營，作為大型百貨商場的補充業(yè)態(tài)，以完善百貨商場的功能超市賣場布置較為凌亂，經(jīng)營品種較為單一，經(jīng)營能力較弱3、主題商業(yè)步行街業(yè)態(tài)及分析當前東勝區(qū)的商業(yè)步行街主要有民生廣場商業(yè)步行街和大興國際購物中心內(nèi)街步行街區(qū)估計面積達到5萬平方米左右現(xiàn)有步行街為室外，當?shù)睾涞臍夂驐l件影響消費者的購物欲望，經(jīng)營情況較差 4、主題專業(yè)市場業(yè)態(tài)及經(jīng)營狀況分析 主題專業(yè)市場從經(jīng)營性質(zhì)的不同可以分為批發(fā)性質(zhì)和零售性質(zhì)兩種，從經(jīng)營業(yè)種的不同也可以將其細分目前鄂爾多斯的專業(yè)市場主要有，電器專業(yè)市場（福海家電等），家居專業(yè)市場（和木家園、福格家居、雙劍家私廣場、建材市場等）等 專業(yè)市場是商品銷售細化、專業(yè)化的產(chǎn)物，標志著商業(yè)的文明和繁榮，目前鄂爾多斯主題專業(yè)市場數(shù)量較少，專業(yè)化程度不高，尚沒有外來的連鎖專業(yè)市場進駐鄂爾多斯市場，專業(yè)市場具較大的發(fā)展空間。

（三）鄂爾多斯商業(yè)發(fā)展前景預測通過對鄂爾多斯商業(yè)現(xiàn)狀的分析并參照周邊城市（包頭）的商業(yè)發(fā)展，對鄂爾多斯商業(yè)發(fā)展的前景預測如下：1、主題商業(yè)業(yè)態(tài)繼續(xù)發(fā)展壯大，傳統(tǒng)的百貨商場依然是市場的主流，外地百貨商家也將會逐步的進駐本地市場，本土商家與外地商家的同臺競技，將會促進本地商業(yè)的快速發(fā)展；2、新型的、先進的商業(yè)形態(tài)逐步介入本地市場，結(jié)合本地特殊的氣候條件、人口特征、消費習慣，使產(chǎn)品本地化，成為商貿(mào)零售市場的一支生力軍；3、專業(yè)市場將得到很好的發(fā)展，外地連鎖商家將會逐步登陸本地市場，沖擊本地尚不太成熟的市場，重新洗牌，并加快各自的戰(zhàn)略布局，搶占市場與客戶群；4、消費者的消費水平進一步提高，同時隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及商業(yè)發(fā)展的不斷成熟，消費者的消費理念、消費習慣將會逐步改變，適合消費者的商業(yè)形態(tài)將會獲得更多的發(fā)展機會；5、城市框架拉大，核心商圈擴張6、隨著外地商家的進駐，市場競爭的加劇，本土商家將會受到激烈的沖擊，同時也會得到很大的發(fā)展與提高，商服市場也將逐漸的規(guī)范化、專業(yè)化四、市場分析結(jié)論n 結(jié)論一：鄂爾多斯投資前景樂觀隨著鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，充分開發(fā)利用自然資源，整體經(jīng)濟將得到快速發(fā)展，城市綜合實力不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持高速增長，各產(chǎn)業(yè)投資機會和潛力較大。

n 結(jié)論二：城市發(fā)展?jié)摿薮?，未來發(fā)展前景較好鄂爾多斯社會經(jīng)濟發(fā)展處于快速發(fā)展階段，城市規(guī)劃建設日新月異，城市地位日益提高，城市綜合發(fā)展?jié)摿^大n 結(jié)論三：房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段鄂爾多斯城市總體規(guī)劃建設步伐逐步加快，新老城區(qū)不同區(qū)域的同步開發(fā)與改造，將促進了房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展，住宅房價走勢直線上升，競爭激烈n 結(jié)論四：商服物業(yè)發(fā)展迅速房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，特別是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度加大，板塊式發(fā)展模式明顯，商圈概念日趨明顯，小區(qū)域市場競爭加劇，使得城市商業(yè)氛圍日益濃厚n 結(jié)論五：零售業(yè)市場快速發(fā)展，市場空白點多隨著宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展以及突出發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的政策，將促進零售業(yè)進入快速發(fā)展的新時期，同時由于鄂爾多斯零售商貿(mào)業(yè)的發(fā)展時間較短，市場空白點相對較多，目前主要以本土商業(yè)發(fā)展為主，暫時沒有外來商業(yè)的沖擊，競爭較緩和n 結(jié)論六：零售業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡，業(yè)態(tài)有待規(guī)范，發(fā)展空間巨大 鄂爾多斯目前的零售業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展極不平衡，依然是滿足人們衣食方面的零售業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，呈現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，而其他商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展相對較緩慢，以房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展為依托的家居裝飾建材行業(yè)同樣如此專業(yè)市場、專題市場未得到有效的發(fā)展，目前處于散戶經(jīng)營為主，尚未形成規(guī)模。

n 結(jié)論七：居民收入水平和消費水平較高，消費者投資意識比較強 鄂爾多斯經(jīng)濟發(fā)展迅速，人民收入增長較快，消費水平居全區(qū)前列，投資意識比較強，重視住宅投資和商鋪投資，但大部分商鋪投資者選擇自己經(jīng)營，投資意識有待進一步加強 n 結(jié)論八：房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以本地為主，依然處在“建房子、賣房子”的階段鄂爾多斯房地產(chǎn)投資主要以本地為主，本地開發(fā)商基本上都是一條龍，整個房地產(chǎn)開發(fā)的過程都有開發(fā)商自己負責，產(chǎn)品特色不明顯，而且同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，房地產(chǎn)發(fā)展必須要走專業(yè)化的道路n 結(jié)論九：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)缺乏專業(yè)性，市場定位不明確，營銷意識和手段落后單一 由于房地產(chǎn)開發(fā)處于快速發(fā)展時期，目前房地產(chǎn)整體市場屬于供不應求的階段，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)剛剛起步，缺乏專業(yè)性，同時存在市場定位不準確、規(guī)劃設計不合理等現(xiàn)象目前有失敗案例，將使部分投資者處于觀望狀態(tài)，對項目開發(fā)造成一定影響n 結(jié)論十：項目區(qū)域未來發(fā)展前景看好項目地塊處于鄂爾多斯核心商圈內(nèi)，周圍商業(yè)發(fā)展比較快，商業(yè)氛圍比較好，區(qū)域輻射力較大，可以共享成熟商圈的良好人氣和客戶資源隨著老城區(qū)不斷強化的經(jīng)濟中心職能，人口增加以及收入水平、消費水平的提高，商圈效應擴大，區(qū)域輻射力加大，項目區(qū)域處于未來核心商圈的中心位置，享用得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。

第二部分 項目綜合定位一、項目基本情況（一）項目區(qū)位項目位于東勝區(qū)中心商圈地帶，鄂爾多斯街與達拉特路交叉處東北角，地理位置優(yōu)越周邊城市配套較成熟，商業(yè)區(qū)位認可度較高，交通方便，區(qū)域發(fā)展空間及土地升值潛力較大建設項目名稱新天地休閑購物中心建設單位名稱鄂爾多斯市遠弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設項目依據(jù)城市總體規(guī)劃建設規(guī)模占地面積約22305平米、總建筑面積約58400平米建設位置鄂爾多斯街與達拉特路交叉處東北角（二）市政配套及相關(guān)商業(yè)1、項目處于交通干道鄂爾多斯東街與達拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤2、位于鄂爾多斯中心商圈，周邊集中了大型購物廣場、步行街等商服物業(yè)3、周邊市政配套齊全，商業(yè)綜合環(huán)境良好4、目前項目仍處于拆遷階段，區(qū)醫(yī)院有待搬遷項目內(nèi) 容交通2、6、7路公交車通過購物鄂爾多斯購物中心、民生廣場、新欣市場、再就業(yè)市場教育師范附小、第三幼兒園政府機構(gòu)市財政局、市經(jīng)貿(mào)局、市就業(yè)服務局、市法院、市文化局、市計生辦、區(qū)法院、市農(nóng)機局 金融中國銀行、工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、西園信用社郵政中國郵政、移動通信公司娛樂東勝影劇院（三）項目四至景觀項目北臨再就業(yè)市場與新欣市場，大多定位中低檔，物業(yè)形象較差，南靠鄂爾多斯大街，東臨和木家園家居廣場，西臨民生廣場。

二、項目SWOT分析1、項目優(yōu)勢分析（STRENGTH） ◆項目地塊雙面臨街，地塊位置優(yōu)勢較為明顯位于鄂爾多斯東街與達拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤◆入駐東勝區(qū)中心商圈， 固定40萬旺盛消費人群成熟穩(wěn)定的中心商圈，可以輻射整個鄂爾多斯市區(qū)包括流動人口在內(nèi)，四十多萬消費人群為本項目打造巨大的消費潛力◆項目體量大，規(guī)模效應明顯項目占地面積就有22305平方米，規(guī)劃未來的商業(yè)面積近6萬平米，可以充分滿足各業(yè)態(tài)市場、大賣場空間的需求◆位于兩條主干道交匯處，交通便利位于兩條交通主干道交匯處，助力商業(yè)輻射范圍；交通便捷，便于消費者前行◆周邊市政配套齊全，商業(yè)氛圍綜合環(huán)境良好周邊中國銀行、工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政、西園信用社等齊全，公交線路及站點豐富，商業(yè)生活綜合環(huán)境良好◆發(fā)展商實力雄厚、品牌強勢◆項目規(guī)劃起點高、獨創(chuàng)鄂市室內(nèi)步行街，搶占鄂市商業(yè)龍頭[優(yōu)勢利用] 整合項目優(yōu)勢，打造鄂市“商業(yè)一號”形象2、項目劣勢分析（WEAKNESS） ◆處于東勝區(qū)現(xiàn)有中心商圈的邊緣與競爭商服物業(yè)相比，本項目處于現(xiàn)有中心商圈的邊緣，只有在規(guī)劃與經(jīng)營上推陳出新、創(chuàng)出特色，才能后來居上。

◆東勝區(qū)人口基數(shù)有限，消費力有限 東勝區(qū)人均消費水平較高，但人口基數(shù)有限，城區(qū)消費力有限 [劣勢規(guī)避]實施項目與企業(yè)品牌聯(lián)動、企業(yè)與政府互動、商業(yè)與公益交融，主題定位、錯位經(jīng)營，樹立項目品牌及知名度，分流購物中心消費群體，并吸引旗下消費群3、項目機會點分析（OPPORTUNITY） ◆項目周邊臨街商鋪價值連年呈上升趨勢，該商圈商業(yè)氛圍漸濃周邊鄂爾多斯東街和達拉特路的臨街商鋪的租金呈上升趨勢，該商圈商業(yè)氛圍漸濃◆東勝區(qū)整體商業(yè)還處于低水平階段市場空白點多，市場有待細分，業(yè)態(tài)定位空間巨大◆東勝區(qū)規(guī)劃局對于本項目地塊的容積率沒有限定本項目規(guī)劃與開發(fā)的空間較大◆現(xiàn)有的競爭商服物業(yè)經(jīng)營狀況較差 競爭態(tài)勢給本項目提供了有利的市場機會◆一些失敗的商服物業(yè)，成為本項目的前車之鑒他們的經(jīng)驗教訓可以給我們提供參考，在規(guī)劃定位上合理規(guī)避◆東勝區(qū)開發(fā)經(jīng)營單位缺少專業(yè)策劃推廣和后期經(jīng)營管理意識 本項目開發(fā)團隊的綜合運營推廣能力加上后期統(tǒng)一管理意識將起到事半功倍的效果 ◆項目屬于鄂市重點招商引資項目，政府較為重視，支持力強 [機會利用]堅持采用先進營銷手段及統(tǒng)一經(jīng)營管理模式4、項目威脅分析（THREAT） ◆鄂爾多斯商服物業(yè)競爭激烈鄂爾多斯商業(yè)物業(yè)開發(fā)進入快速發(fā)展的時期，近兩年投入使用的商服物業(yè)面積達10多萬平米，商業(yè)物業(yè)正以驚人的速度在增長◆近期一些項目的經(jīng)營失利，給投資者和經(jīng)營戶留下陰影 大興購物公園的持續(xù)低迷，民生廣場步行街的精神不振，使開發(fā)商遭遇了誠信危機，投資者和經(jīng)營戶對于再開發(fā)的商服物業(yè)，存在一些抵觸心理。

◆城市規(guī)劃向南、向西方向發(fā)展，分流了意向投資者的目光鐵西開發(fā)區(qū)和新政府區(qū)域作為市政規(guī)劃的重點，使很多投資者看好了新區(qū)物業(yè)的發(fā)展和升值的空間，導致部分投資客分流◆常年嚴寒的氣溫，施工期較短，對項目規(guī)劃及工期進程要求嚴格 一年五個月的寒冷氣溫，真正的施工期較短，同時對項目在規(guī)劃上的合理性及工期進程要求更加嚴格◆項目拆遷問題懸而未解，影響項目開發(fā)工程進度[威脅規(guī)避]選擇有效的傳播途徑及創(chuàng)新手法打造商業(yè)典范，規(guī)范商業(yè)市場先發(fā)制人搶市場，標新立異占市場三、項目市場定位（一）項目屬性定位集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的一站式體驗休閑購物中心（二）項目品質(zhì)定位1、新 商 機：新購物方式，新生活理念，新商業(yè)機會2、新消費觀念：買質(zhì)量，買品牌，買服務，買環(huán)境，買快樂3、新物業(yè)管理：管理全新體驗空間，服務成就心理慣性4、體驗式商業(yè)：滿足多層面、立體的購物需求四、項目產(chǎn)品定位（一）物業(yè)形態(tài)定位一個集室內(nèi)步行街與綜合賣場為一體的大型室內(nèi)購物綜合體二）產(chǎn)品功能定位鄂爾多斯首席集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的一站式體驗休閑購物中心（三）產(chǎn)品形態(tài)定位產(chǎn)品功能產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品特征備 注購物、娛樂、餐飲室內(nèi)步行街鋪位開間大、通道寬、明亮層高5.6米獨立商鋪、敞開式展銷區(qū)大型餐飲、娛樂廣場四層家電、家居、數(shù)碼專業(yè)市場二、三層（綜合百貨）綜合百貨一層大型超市負一層項目配套休閑廣場、主題廣場、景觀綠化、休閑椅、兒童娛樂城、景觀街等（四）產(chǎn)品經(jīng)營定位l 經(jīng)營定位：一個集大型品牌超市、品牌主題賣場、中高檔服裝鞋帽綜合百貨、特色餐飲、大型休閑娛樂等為一體的綜合型經(jīng)營場所。

l 消費定位：以經(jīng)營中高檔及品牌商品為主l 投資定位：東勝區(qū)本地投資客和周邊旗縣投資客以及部分異地投資客五、項目業(yè)態(tài)定位樓層區(qū)域業(yè)態(tài)功能經(jīng)營業(yè)態(tài)負一層大型零售超市食品及日常消耗品一層外鋪精品街品牌名店品牌專賣店A區(qū)服飾精品區(qū)國際一線品牌服飾、珠寶首飾、鐘表眼鏡精品區(qū)B區(qū)美容天地美容護膚品、工藝禮品皮具箱包C區(qū)男女鞋區(qū)皮鞋、休閑鞋、運動鞋二層A區(qū)淑女名媛館精品女裝、女士晚裝B區(qū)紳士名流館精品男裝、C區(qū)家居生活館女士內(nèi)衣、飾品床上用品、家居用品三層A區(qū)流行時尚館時尚女裝、休閑裝B區(qū)兒童、運動天地童裝、兒童玩具、運動器械、運動裝敞開式展銷區(qū)品牌家電商場數(shù)碼廣場家用電器城、手機數(shù)碼城四層A區(qū)美食城美食餐飲、酒樓B區(qū)娛樂城咖啡、酒吧、KTVC區(qū)休閑城網(wǎng)吧、溜冰場、臺球、電玩、健身廳、桑拿、洗浴注：以上業(yè)態(tài)為項目初步業(yè)態(tài)定位，具體業(yè)態(tài)劃分詳見業(yè)態(tài)分布圖六、項目形象定位 [項目核心形象提煉]——新天地休閑購物中心——商業(yè)新名片·魅力新天地[項目整合推廣提煉]——新天地休閑購物中心——購物升級版·休閑新天地l 現(xiàn)代時尚·體驗樂園·商業(yè)王國 ——現(xiàn)代時尚的體驗式購物中心 l 現(xiàn)代購物中心建設理念·北國風光商業(yè)風情——現(xiàn)代化、民族化、精品化的新天地休閑購物中心l 鄂爾多斯商業(yè)1號——東勝區(qū)城市形象的“商業(yè)名片”l 鄂爾多斯習慣心理前驅(qū)消費場所——倡導人性化、體驗化創(chuàng)新消費,驅(qū)動習慣購物心理l 駐內(nèi)蒙乾坤,推八旗商潮——揮動民間投資利器,打造商業(yè)財富“管道”l 鄂爾多斯商業(yè)中心區(qū)標志性商業(yè)廣場典范——首創(chuàng)室內(nèi)步行街經(jīng)典,獨一無二的立體商業(yè)規(guī)劃設計 l 鄂爾多斯商業(yè)中心區(qū)最具投資價值的——商業(yè)旺區(qū)升值黃金鋪王七、項目客戶定位以鄂爾多斯目前的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀和形勢，其消費市場表現(xiàn)出來的為區(qū)域性特點，結(jié)合前期市場調(diào)查（及本次市場補充調(diào)研）、客戶深度訪談及我司操作類似商業(yè)項目的經(jīng)驗判斷，本項目未來目標客戶（投資客、經(jīng)營客、消費者）將呈現(xiàn)以鄂爾多斯東勝區(qū)為主，輻射周邊區(qū)域為輔的區(qū)域特征。

一）鄂市主要社會階層目標客戶職業(yè)特征分析1、鄂爾多斯目標客戶主要行業(yè)從業(yè)人員收入分析職 業(yè)年平均人數(shù)年勞動報酬范圍平均每月勞動報酬`教育3959人22438元1869元制造業(yè)20152人13003元1350元銀行證券保險1603人23774元2800元交通運輸、電信1841人15679元1800元政府機構(gòu)6684人23484元2300元建筑房地產(chǎn)1685/236人14237/24000元2800元工礦企業(yè)2056人12337元3500元商業(yè)經(jīng)營服務業(yè)1869人187242350元l 私營企業(yè)主２００５中國最發(fā)達縣域經(jīng)濟百強、縣(市)發(fā)展活力100強,快速發(fā)展的非公有制經(jīng)濟為東勝經(jīng)濟發(fā)展唱起了主角，私營企業(yè)主“挑起大梁”,實力可見一斑l 公務員及銀行證券、醫(yī)院學校群體此類群體數(shù)量較大，此類人士在鄂爾多斯工作時間較長，經(jīng)濟收入穩(wěn)定，有較好的經(jīng)濟基礎，特別看好東勝區(qū)商業(yè)中心發(fā)展前景，市場意識強，敢于投資l 企業(yè)管理層鄂爾多斯周邊各類企業(yè)眾多，內(nèi)蒙古伊泰煤炭股份有限公司、億利科技實業(yè)股份有限公司、內(nèi)蒙古神華股份有限公司、內(nèi)蒙古遠興天然堿股份有限公司等俱為鄂爾多斯市上市企業(yè),實力雄厚.企業(yè)內(nèi)部中高級管理層,待遇極為豐厚,資金實力強。

l 經(jīng)商者隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，各類大小商販紛紛涌入，其中以服裝、餐飲娛樂、服務業(yè)等行業(yè)為主從現(xiàn)售的一些樓盤來看，外來商販也是這一區(qū)域的一大購房群體，此類群體的消費特點為：文化素質(zhì)不高，在東勝居住多年，對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展很有信心,也確實在近年的經(jīng)濟發(fā)展中積累了一定的經(jīng)濟基礎.（二）目標客戶群定位1、投資者分析第一類：經(jīng)濟基礎雄厚，先富起來的人士客戶類型l 大型企業(yè)的企業(yè)主；l 經(jīng)濟相當富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值、增值的專業(yè)投資人；l 中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模的個體商戶；l 私營礦主投資心理分析l 此類富裕人士在鄂爾多斯為數(shù)不少近年鄂市中高檔轎車數(shù)量直線增多，也證明了隨著鄂市經(jīng)濟高速發(fā)展而完成自身財富實現(xiàn)的成功人士較多l(xiāng) 以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗，主觀性較強，消費心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金故此該客戶群多為選購首層街鋪或底鋪，購鋪預算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等；l 首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題對返租回報等促銷措施的需求不太高本項目的沿街商鋪，吸引的就是此類客戶第二類：具有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)濟基礎扎實，收入豐厚客戶類型l 在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入10萬以上的高層管理人士；l 中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模個體商戶；l 在鄂爾多斯掘到頭金，并看好東勝發(fā)展的外地人士；l 擁有相當積蓄的企事業(yè)機關(guān)中高層干部；投資心理分析l 以上人士主要是從事專業(yè)性較強的工作，擁有穩(wěn)定的收入來源，該類人士對投資回報的金融意識較強，并十分關(guān)注投資的利益點，對返租回報有迫切需求。

l 該類人士購鋪多選擇首、二層或負一層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇更高樓層第三類：經(jīng)濟富裕的本地居民客戶類型l 擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者；l 各旗政府干部，經(jīng)濟富裕，具豐富積蓄，擁有相當資產(chǎn)及物業(yè)；l 東勝當?shù)鼐用?，?jīng)濟基礎良好，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)投資心理分析l 當?shù)鼐用耠S著城市的發(fā)展建設，繼而土地出讓而獲利甚豐；l 并且享有政府的福利補貼，收入穩(wěn)定，l 多具良好投資意識，較具投資經(jīng)驗，對于優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會有相當?shù)呐d趣 第四類：經(jīng)濟基礎一般，但有較穩(wěn)定收入一定積蓄工薪階層或中小型個體戶客戶類型l 在各企事業(yè)單位擔任中層管理職務之中青年主力軍；l 在外地謀求發(fā)展的鄂爾多斯本地人；l 擁有一定積蓄，從各企事業(yè)單位要職退居二線人士；l 由于銀行利率偏低而尋找新投資者的中小蓄戶購買心理分析l 以上客戶的資金積累及來源不象前幾類客戶群般豐厚，多會選購較高樓層、小面積、投資總額小的商鋪；l 該類客戶最注重返租回報及商鋪總價上的因素，其次才考慮商鋪位置和客流量等因素，其購鋪預算大多在20萬左右，對回報率較為敏感2、經(jīng)營類目標客戶分析客戶類型：l 因城市改造或道路整改，原街鋪被拆的商戶；l 在附近大型商服（如大興購物公園）整體經(jīng)營情況不善而轉(zhuǎn)移陣地的商戶；l 有定向需要購鋪經(jīng)營的大中型商戶。

l 有開設門市部需要和固定資產(chǎn)投資取向的大型企業(yè)購買心理：l 該類客戶對欲購商鋪的位置、價格、付款方式等非常注重l 因為熟悉該區(qū)域，且投資意識較濃是消化本項目的重心所在，營銷策略應該根據(jù)這類人的消費心理、消費習慣、文化水平、消費能力制定銷售策略、廣告推廣計劃以及活動的安排二）目標客戶群預測1、區(qū)域識別l 鄂爾多斯東勝區(qū)城區(qū)投資客l 鄂爾多斯旗縣投資客l 鄂爾多斯周邊縣（市）投資客 l 在外經(jīng)商務工的東勝人l 在鄂爾多斯東勝經(jīng)商的外地人l 看好鄂市發(fā)展前景有意進入鄂市發(fā)展的外地人2、投資態(tài)度l 追求商業(yè)升值空間l 自我創(chuàng)業(yè)，追求成功的自我滿足感l(wèi) 以政府政策及行為導向l 本物業(yè)高標準規(guī)劃的綜合素質(zhì)（硬件）及服務l 消費有浮夸跟風之氣，但對投資持理性態(tài)度l 一次性付款的輕松付款方式3、目標客戶預測l 鄂爾多斯東勝區(qū)城區(qū)投資客…………………………約55%—60%l 鄂爾多斯下屬旗縣投資客……………………………約15%—20%l 鄂爾多斯周邊縣（市）投資客 …………………… 約10%l 在外經(jīng)商務工的鄂爾多斯人…………………………約5%l 在鄂爾多斯東勝經(jīng)商的外地人………………………約10%l 看好鄂市發(fā)展前景有意進入鄂市發(fā)展的外地人 … 約5%八、項目價格定位（一）項目租/售價格定位的相關(guān)因素價格與項目自身品質(zhì)、目標客戶群、市場環(huán)境等有著密切的關(guān)系，在價格的制定中以下幾方面是首要考慮因素：l 項目自身的綜合定位l 項目地理位置、區(qū)位特征l 區(qū)域市場的供求狀況l 區(qū)域市場租售價格水平l 區(qū)域租賃市場狀況l 客戶群的定位及客戶的心理接受程度l 項目自身的客觀條件及品質(zhì)特征l 項目的包裝l 宣傳推廣廣度（二）項目租/售價格定位策略影響人們投資商服物業(yè)的主要因素有地段、價格及后期經(jīng)營管理保障。

超過投資者預期的價格往往是阻礙或延緩人們投資購鋪的重要原因，因此，為了迅速贏得市場，發(fā)展商在價格定位上要保持良好的心態(tài)，以適當?shù)膬r格入市，后期視市場狀況適時調(diào)整具有較強的升值潛力是商鋪的特點之一，商鋪升值不但體現(xiàn)在后期的經(jīng)營使用中，由物業(yè)面市銷售起至使用期間，大多具有潛力的商鋪升值已經(jīng)有所體現(xiàn)：當初低價購買的鋪面往往幾個月甚至幾天后價格就會暴漲，這就是之所以吸引投資旺鋪的最主要原因中價入市，穩(wěn)中求升（三）項目租/售價格定位原則商服物業(yè)的價格制訂受到地理位置、業(yè)態(tài)功能、商業(yè)主題、樓層層差、單層客流、交通通道、整體視野、面積實用率、配套設施等元素的制約，要合理體現(xiàn)這種差異檔次，就需要適宜的定價標準來界定銷售定價原則：位置差異、交通差異、樓層差異、質(zhì)素差異、面積差異（四）項目租/售價格定價過程1、東勝區(qū)各商圈租金水平分析（1）東勝區(qū)商圈分布分析 l 核心商圈：達拉特中路（北至伊金霍洛街，南至鄂爾多斯街）該商圈匯集了鄂爾多斯購物中心、民生商場（步行街）、大興國際購物中心（步行街）、再就業(yè)市場、新欣市場、時達商城、寶如意商城、興隆鞋城等大大小小的商業(yè)體為不折不扣的鄂爾多斯核心商圈伊金霍洛街（西至達拉特路，東至準格爾路）每天百貨、鄂爾多斯購物中心、綠洲鞋城等商業(yè)體將核心商圈延伊金霍洛街向東延伸。

本項目地塊位于達拉特路與鄂爾多斯街交匯處，處于核心商圈邊緣，該商圈的臨街商鋪租金及各商業(yè)體的租/售價格對我們有直接的參考作用l 次級商圈：達拉特路（除以上區(qū)段外）鄂爾多斯街（西至杭錦路，東至準格爾路）鄂托克街（西至杭錦路，東至準格爾路）準格爾路（北至鄂托克街，南至鄂爾多斯街）杭錦路（北至鄂托克街，南至鄂爾多斯街）l 其它輻射區(qū)域：杭錦路、準格爾路、伊金霍洛街、鄂爾多斯街、鄂托克街等其它路段；伊化路、烏審街、天驕路等2）東勝主要街區(qū)租金分析及本項目租金參考路段租金水平（元/㎡）組中值（元/㎡）修正系數(shù)修正值加權(quán)系數(shù)加權(quán)值（元/㎡）核心商圈達拉特路(中)120-1801501150330.0 伊金霍洛街100-1501251125216.7 次級商圈鄂爾多斯街50-100751.5112.5215.0 達拉特路(南)50-80651.597.5213.0 杭錦路(中)40-80601.5901.59.0 準格爾路(中)50-80651.597.51.59.8 第三圈商伊化路25-5037.527515.0 烏審街30-604529016.0 天驕路25-6042.528515.7 總 值////15110.1 注：1）修正系數(shù)：為核心商圈租金水平與各街路的調(diào)整，基數(shù)為1，越遠離核心商圈系數(shù)越高，修正值為各街路調(diào)整為本項目租金參考值； 2）加權(quán)系數(shù)：根據(jù)各街路與本項目的關(guān)聯(lián)度及可比性取值，可比性越高取值越高，取值額為1-3； 3）加權(quán)值總值：為項目的參考租金，加權(quán)值=加權(quán)系數(shù)/加權(quán)系數(shù)總值*修正值 4）根據(jù)對各街路租金分析，則本項目租金參考值為110元/平方米（一樓）2、項目周邊主要競爭對手租金分析（以一樓租金為分析對象）商城租金水平（元/㎡）組中值（元/㎡）修正系數(shù)修正值加權(quán)系數(shù)加權(quán)值（元/㎡）鄂爾多斯購物中心150-2502001200240.0 每天百貨120-2001601160232.0 民生百貨100-1501251125225.0 寶如意商城60-120901.5135227.0 時達商城60-100801.5120112.0 興隆鞋城60-120951.5142.5114.3 總值////10150.3 注：1）修正系數(shù)：為各商城與本項目的檔次定位相似度系數(shù)，基數(shù)為1，檔次定位越相似系數(shù)越接近，修正值為各商城調(diào)整為本項目租金參考值 2）加權(quán)數(shù)：根據(jù)各商城與本項目的關(guān)聯(lián)度及可比性取值，可比性越高取值越高，取值額為1-3， 3）加權(quán)值總值為項目的參考租金，加權(quán)值=加權(quán)系數(shù)/加權(quán)系數(shù)總值*修正值 4）根據(jù)對各商城租金分析，則本項目租金參考值為150元/平方米（一樓）3、項目周邊在售項目售價分析例1：大興購物公園1）成敗原因及分析本項目對面的大興國際購物公園于2005年8月開業(yè)，該項目最終運作失敗，分析其成敗關(guān)鍵對我們項目有積極的借鑒作用。

其失敗主要原因主要有以下幾點：l 項目缺乏知名品牌主力大商家的支撐，未形成購物亮點，難以吸引消費者，無 法分流購物中心的消費人群；l 項目設計為室外步行街，是一大失誤，在鄂市一年有一半時間為寒冷天氣，室外步行街難以讓消費駐步游逛，人氣難旺；l 項目設計不合理，導示系統(tǒng)不明顯，讓消費者如入迷宮；l 發(fā)展商嚴重缺乏營銷意識，項目未能引起投資者注意共鳴；l 經(jīng)營管理不到位，經(jīng)營凌亂，嚴重影響了項目的整體形象及經(jīng)營檔次2）對項目定價參考價值由于以上種種原因造成了該項目的失敗，但其銷售定價對本項目還是具一定的參考價值：l 該項目一樓A、E區(qū)定價均價為28000元/平方米，其它區(qū)定價在15000元/平方米左右，根據(jù)對比，其A、E區(qū)與本項目外街鋪最具可比性l 該項目實行三年返租，年回報8%，三年租金一次返還同時該項目前三年鋪位出租租金水平為80-100元/平方米，相當于年回報4%，即三年回報共計12%，即發(fā)展商三年貼補24%-12%=12%，則實際售價應為28000*（1-12%）=24640元/平方米，l 另外該項目為外步行街，實用率較高，達80%以上，按80%計，其按實用面積計價的售價應為：24640/80%=30800元/平方米。

而作為正常商場實用率一般為60%，折算為正常商場售價應為：30800*60%=18480元/平方米 根據(jù)以上分析，該項目對本項目的參考售價為18480元/平方米（一樓）例2：滿達小區(qū)沿街底商在鄂爾多斯街靠近伊化路的滿達小區(qū)現(xiàn)正處拆遷階段，其沿街建筑作為商業(yè)建筑擬整層出售（約7000平方米），按建筑面積計價，售價為7500元/平方米左右，根據(jù)商圈分析，與本項目對比，其修正系數(shù)可取2，則該項目的參考售價為7500*2=15000元，而根據(jù)檔次定位分析，其修正系數(shù)可取1.5，則最終參考售價為15000*1.5=22500元/平方米綜合以上兩個項目，對于競爭項目，本項目的參考定價(外街鋪)為：18480*2/3+22500*1/3=19820元/平方米,取整為20000元/平方米,按正常規(guī)律,內(nèi)鋪為外鋪60%,即內(nèi)鋪均價為12000元/平方米,則一層整體均價參考值為:12000*2/3+20000*1/3=14500元/平方米4、項目租/售價格定價分析（1）租金根據(jù)周邊競爭項目的參考租金及東勝區(qū)商圈參考租金的平均值確定為本項目的一樓平均租金：（150+110）/2=130元/平方米本項目為新開發(fā)項目,前期招商需有一定的讓利以吸引商家,需采取低開高走的招商價格策略,擬按120元/平方米為基準對外招商.則本項目一層平均租金為：120元/平方米 負一層平均租金：60元/平方米（一樓50%） 二層平均租金為：70元/平方米（一樓60%） 三層平均租金為： 50元/平方米（一樓42%） 四層平均租金為： 25（業(yè)態(tài)不同、檔次不同、裝修水平不同）（2）售價按正常年回報率8%計，項目一層租金120元/平方米，則售價為：120*12/8%=18000元/平方米，而根據(jù)對在售競爭項目的分析，參考售價為14500元，取兩者平均作為售價，則（18000+14500）/2=16250元/平方米 則本項目一層平均售價為：16000元/平方米 二層平均售價為：10000元/平方米（一樓60%） 三層平均售價為： 7000元/平方米（一樓42%） 四層平均售價為： 3500元/平方米（一樓20%）（五）項目租/售價格定價結(jié)果在綜合考慮影響定價的各因素，根據(jù)定價原則，通過對項目所在東勝區(qū)商圈和周邊競爭項目租金水平的分析，并調(diào)查了解在售競爭項目的價格水平，對本項目的租/售價綜合如下：項目修正系數(shù)價格體系均價租金(元/㎡/月)一層112065負一層0.5060二層0.670三層0.4250四層0.225售價(元/㎡)一層1160009125二層0.610000三層0.427000四層0.23500九、項目經(jīng)濟計量分析（一）項目租、售收入估算1、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標物業(yè)形態(tài)區(qū)域　鋪位數(shù)/套內(nèi)建筑面積（㎡）一層二層三層合計銷售區(qū)域外街鋪2219000000221900A區(qū)2610504018004018001064650B區(qū)249503816003816001004150C區(qū)267001580015800562300敞開售貨區(qū)419005213505213501453600合計1395500145555093555042916600招商區(qū)域區(qū)域套內(nèi)建筑面積（㎡）備注負一層一層二層三層四層合計超市8000　　　　8000　獨立鋪位1600270042004200　12700地下建筑無產(chǎn)權(quán)敞開售貨區(qū)　90013501350　3600考慮整體銷售或產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售大型娛樂餐飲　　　　90009000除去過道全計面積考慮分塊整體銷售合計9600360055505550900033300需招商面積總 計各層面積9600550055505550900035200整體面積備 注1、項目可銷售套內(nèi)建筑面積約16600㎡，需招商區(qū)域套內(nèi)建筑面積約33300㎡，總的套內(nèi)建筑面積約35200㎡,其中四樓除通道全計套內(nèi)面積。

2、可銷售面積約為16600㎡，約占47%；招商面積約33300㎡，占95%其中部分鋪位需采用售后包租或返租銷售2、銷售收入估算區(qū)域樓層一層二層三層合計外街鋪套內(nèi)面積（㎡）1900 　　1900 建筑面積（㎡）3654 　　3654 均價（元/㎡）20000 　　20000 總價（元）73076923 　　73076923 A區(qū)套內(nèi)面積（㎡）1050 180015004350 建筑面積（㎡）2019 3462 2885 8365 均價（元/㎡）16000 10000 7000 10414 總價（元）32307692 34615385 20192308 87115385 B區(qū)套內(nèi)面積（㎡）950 160011883738 建筑面積（㎡）1827 3077 2285 7188 均價（元/㎡）14000 10000 7000 10063 總價（元）25576923 30769231 15992308 72338462 C區(qū)套內(nèi)面積。